COLUMN · 부동산

작성 2026. 8. 3. | 로엘법무법인 김벼리 변호사

가게를 정리하려는 임차인이 새 임차인을 구해 임대인에게 소개했는데 계약이 성사되지 않는 경우가 있습니다. 임대인이 특별한 설명 없이 계약을 거절하거나, 주변 시세와 동떨어진 차임을 제시하는 경우입니다. 그 사이 권리금을 주고 들어오려던 사람은 떠나고, 임차인은 투자한 시설과 자리만 남긴 채 나가게 됩니다.

이 글은 「상가건물 임대차보호법」이 정한 권리금 회수기회 보호 규정을 조문으로 정리한 것입니다. 어떤 행위가 방해행위에 해당하는지, 권리금 계약을 미리 체결하지 않았어도 손해배상을 구할 수 있는지, 임대인이 거절할 수 있는 정당한 사유는 무엇인지, 그리고 청구에 어떤 한계가 있는지를 차례로 봅니다.

법이 정한 방해행위는 네 가지입니다

권리금 회수 방해는 법에 유형으로 열거되어 있습니다. 「상가건물 임대차보호법」 제10조의4 제1항은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지를 보호 기간으로 정하고, 그 기간 중 임대인이 해서는 안 되는 행위를 네 가지로 나누어 규정합니다. 첫째는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 그로부터 권리금을 수수하는 행위, 둘째는 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위입니다.

셋째는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금 등에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위이고, 넷째는 그 밖에 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위입니다. 실무에서 가장 많이 문제되는 것은 셋째와 넷째 유형입니다. 여기서 권리금이란 「상가건물 임대차보호법」 제10조의3 제1항이 정한 대로 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가를 말합니다.

권리금 계약을 미리 체결하지 않았어도 됩니다

손해배상을 구하기 위해 권리금 계약서가 반드시 먼저 있어야 하는 것은 아닙니다. 대법원은 권리금 회수 방해로 인한 손해배상책임이 성립하기 위하여 임차인이 신규임차인이 되려는 자와 반드시 권리금 계약을 미리 체결하고 있어야 하는 것은 아니라고 판단했습니다(대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다239608 판결).

그 근거로 제시된 것은 세 가지입니다. 제10조의4의 법문이 권리금 계약의 사전 체결을 전제하고 있지 않다는 점, 임차인의 권리금 회수를 방해하는 다양한 행위를 금지하려는 것이 입법 취지라는 점, 그리고 권리금은 임대차 조건과 연동되므로 임대차계약과 권리금 계약이 동시에 이루어지는 경우도 있다는 현실입니다. 임대인이 임대차계약 체결 자체를 거절해 권리금 계약까지 나아가지 못한 사안이 실제로 많다는 점을 고려한 판단입니다.

임대인에게 정당한 사유가 있으면 책임이 없습니다

임대인의 거절이 언제나 위법한 것은 아닙니다. 「상가건물 임대차보호법」 제10조의4 제2항은 정당한 사유가 있는 것으로 보는 경우를 정하고 있습니다. 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우가 여기에 해당합니다.

또한 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우, 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우도 정당한 사유로 규정되어 있습니다. 아래는 조문 구조를 정리한 것입니다.

배상액에는 상한이, 청구에는 3년의 기한이 있습니다

배상받을 수 있는 금액에는 법정 상한이 있습니다. 「상가건물 임대차보호법」 제10조의4 제3항은 손해배상액이 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 정하고 있습니다. 주선한 신규임차인과 높은 금액을 약정해 두었더라도 종료 당시의 권리금이 그보다 낮으면 낮은 쪽이 기준이 된다는 뜻입니다.

기한도 정해져 있습니다. 같은 조 제4항은 이 손해배상청구권을 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다고 정하고 있습니다. 기산점이 방해행위가 있었던 날이 아니라 임대차가 종료한 날이라는 점을 함께 보아야 합니다.

필자가 상가 임대차 사건을 다루며 확인하게 되는 것은, 다툼의 결과가 종료 시점의 기록으로 거의 정해진다는 점입니다. 신규임차인이 되려는 사람을 언제 주선했는지, 임대인에게 어떤 방식으로 전달했는지, 임대인이 제시한 조건이 무엇이었는지가 문자나 메일로 남아 있는지가 관건입니다. 계약 종료 6개월 전이 되면 이후의 모든 연락을 기록이 남는 방식으로 옮겨 두시길 권합니다. 상가 임대차 전반은 부동산 분야 안내에서도 확인하실 수 있습니다.

정리하면 세 가지입니다. 첫째, 보호 기간은 임대차 종료 6개월 전부터이며 방해행위는 네 가지로 열거되어 있습니다. 둘째, 권리금 계약을 미리 체결하지 않았어도 손해배상책임이 성립할 수 있습니다. 셋째, 배상액에는 상한이 있고 청구는 임대차 종료일부터 3년 이내에 해야 합니다. 정당한 사유의 존부는 사안마다 달라지므로 자료를 정리해 변호사의 검토를 받아보시길 권합니다.

참고자료

· 「상가건물 임대차보호법」 제10조의3(권리금의 정의 등), 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) — 국가법령정보센터
· 대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다239608 판결 — 대법원 판례속보
· 상가건물 임대차 — 투하 비용의 회수(권리금) — 찾기쉬운 생활법령정보(법제처)
· 같은 주 발행 칼럼: 차용증 없이 빌려준 돈, 입증의 문제입니다